취득세율은 정액이 아니라 구간별로 다르다
주택을 살 때 내는 취득세는 취득가액과 주택 수(취득 후 기준)에 따라 세율이 크게 달라집니다. 1주택자 기준 표준세율만 봐도 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%로 3배 차이가 나고, 다주택자가 조정대상지역에서 집을 사면 최대 12%까지 뛰어오릅니다. 같은 10억짜리 집이라도 "몇 번째 주택인지", "조정대상지역인지"에 따라 실제 내는 세금이 수천만원씩 차이 날 수 있습니다.
취득세율이 정해지는 순서
- 표준세율 구간 확인 — 1주택(또는 비조정 2주택 이하)이라면 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 (취득가액 ÷ 3억 × 2 − 3)%로 선형 보간됩니다. 예를 들어 7.5억원이면 정확히 2%입니다.
- 주택 수 확인 — 취득 후 기준으로 몇 번째 주택인지 셉니다. 본인 명의 기존 주택 + 이번에 취득하는 주택을 합산합니다.
- 조정대상지역 여부 확인 — 2주택부터는 조정대상지역 여부가 세율을 크게 바꿉니다.
- 중과세율 적용 — 2주택(조정지역, 일시적 2주택 제외) 8%, 3주택(조정지역) 12% / 3주택(비조정지역) 8%, 4주택 이상은 지역 불문 12%.
- 취득세 = 취득가액 × 적용 세율
예시로 보기
공통 조건: 취득가액 10억원
| 구분 | 주택 수 | 조정대상지역 | 적용 세율 | 취득세 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택자 | 1주택 | 무관 | 3% (표준세율 최고구간) | 3,000만원 |
| 조정지역 2주택 | 2주택 | O | 8% (중과) | 8,000만원 |
| 일시적 2주택 | 2주택 (처분 예정) | O | 3% (표준세율, 중과 제외) | 3,000만원 |
같은 취득가액이라도 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 취득세가 최대 2.7배까지 차이 납니다. 일시적 2주택은 기존 집을 정해진 기한 내 처분해야 중과가 제외됩니다.
취득세 계산할 때 자주 틀리는 부분
- 취득세만 전체 부담액이라고 착각: 전용면적 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가, 대부분의 취득에는 지방교육세가 추가로 붙습니다. 이 계산기의 취득세 본세보다 실제 총 납부액이 조금 더 많습니다.
- 일시적 2주택 요건을 자동으로 충족한다고 가정: 종전 주택을 정해진 기한 내 처분해야 하는 등 세부 요건이 있어, 요건 미충족 시 중과세율이 그대로 적용될 수 있습니다.
- 주택 외 부동산(오피스텔·상가 등)에도 같은 세율 적용: 이런 부동산은 통상 4%의 별도 세율이 적용되어 이 계산기 대상이 아닙니다.
- 생애최초 주택 구입 감면을 반영하지 않음: 조건 충족 시 별도 감면이 있으나 이 계산기는 반영하지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 조정대상지역인지는 어디서 확인하나요? 국토교통부 또는 각 지자체 홈페이지에서 고시하며, 정책적으로 자주 변경되므로 매매 계약 전에 최신 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 부부 공동명의로 사면 주택 수 계산이 달라지나요? 세대 단위로 주택 수를 합산하는 것이 원칙이라 공동명의라고 주택 수가 줄어드는 것은 아닙니다. 세부 판단은 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
Q. 오피스텔도 이 계산기로 계산할 수 있나요? 아니요. 주택분 취득세율(1~12%)과 오피스텔 등 기타 부동산 취득세율(통상 4%)은 다르므로 이 계산기 대상이 아닙니다.