전세보증금 전액을 빌릴 수는 없다
전세자금대출은 전세보증금 전액이 아니라, 은행이나 보증기관(HUG·SGI서울보증 등)이 정한 보증비율만큼만 나옵니다. 나머지는 세입자가 직접 마련해야 하는 자기자금입니다. 최근 보증비율이 90%에서 80% 이하로 낮아지는 추세라, 같은 보증금이라도 예전보다 더 많은 자기자금이 필요해졌습니다.
계산되는 순서
- 대출 가능 한도 — 전세보증금 × 보증비율.
- 자기자금 필요액 — 전세보증금 − 대출 가능 한도.
예시로 보기
조건
- 전세보증금: 3억원
- 보증비율: 80%
결과
- 대출 가능 한도: 2억 4,000만원 (3억 × 80%)
- 자기자금 필요액: 6,000만원 (3억 − 2억 4,000만원)
같은 보증금이라도 보증비율이 90%였다면 대출 한도는 2억 7,000만원, 자기자금은 3,000만원으로 줄어듭니다. 보증비율이 한도를 좌우하는 가장 큰 변수입니다.
자주 틀리는 부분
- 보증비율을 항상 같은 값으로 가정: 보증기관(HUG, SGI서울보증, 주택금융공사)과 은행·상품에 따라 다르고 정책적으로 자주 조정됩니다. 반드시 대출받으려는 은행에서 최신 비율을 확인해야 합니다.
- DSR 규제가 없다고 착각: 전세자금대출도 최근 DSR 규제 대상에 포함되는 추세라, 소득 대비 상환능력이 부족하면 이 계산기의 한도보다 실제 승인 한도가 낮아질 수 있습니다.
- 정책대출과 일반 전세대출을 같은 기준으로 계산: 버팀목전세자금대출·청년전세자금대출 같은 정책상품은 소득요건·보증금 한도가 별도로 정해져 있고 금리도 더 낮아 이 계산기와 산정 방식이 다릅니다.
자주 묻는 질문
Q. 정책대출과 일반 은행 전세대출 중 뭘 먼저 알아봐야 하나요? 소득·나이 요건에 맞는다면 정책대출이 금리가 더 낮아 유리한 경우가 많습니다. 요건 충족 여부를 먼저 확인한 뒤, 해당하지 않으면 일반 전세대출로 넘어가는 순서를 권장합니다.
Q. 보증비율은 어디서 확인하나요? 대출받으려는 은행 창구나 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 홈페이지에서 상품별 보증비율을 확인할 수 있습니다.
Q. 신용대출을 추가로 받으면 전세대출 한도에 영향이 있나요? 직접적으로 보증비율 계산에는 반영되지 않지만, 총 대출의 DSR 심사 과정에서 기존 신용대출이 상환능력 판단에 영향을 줄 수 있습니다.