재산세와는 별개로 한 번 더 내는 세금
종합부동산세(종부세)는 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 넘는 사람에게 매년 추가로 부과되는 세금입니다. 재산세는 주택마다 개별 부과되지만, 종부세는 전국의 보유 주택 공시가격을 모두 합산한 뒤 기본공제를 빼고 계산합니다. 1세대1주택자는 공제 기준이 더 높아(12억원) 다주택자(9억원)보다 유리합니다.
계산되는 순서
- 공시가격 합산액 — 보유한 모든 주택의 공시가격을 더합니다.
- 기본공제 — 1세대1주택자는 12억원, 그 외(다주택자 등)는 9억원을 공제합니다.
- 과세표준 — (공시가격 합산액 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%.
- 종합부동산세 — 과세표준에 누진세율(0.5%~2.7%, 2주택 이하 기준)을 적용.
- 농어촌특별세 — 종합부동산세의 20%가 추가로 붙습니다.
예시로 보기
조건
- 공시가격 합산액: 20억원
- 1세대1주택자 여부: 예
결과
- 기본공제: 12억원
- 공제 후 공시가격: 8억원 (20억 − 12억)
- 과세표준: 4억 8,000만원 (8억 × 60%)
- 세율 구간: 4억 8,000만원은 0.7% 구간(3억 초과 6억 이하)에 해당
- 종합부동산세: 4억 8,000만원 × 0.7% − 누진공제 600,000원 = 2,760,000원
- 농어촌특별세: 종합부동산세의 20% = 552,000원 추가
같은 공시가격 합산액이라도 다주택자(기본공제 9억원)라면 공제 후 공시가격이 11억원으로 늘어나 과세표준과 세금이 훨씬 커집니다.
자주 틀리는 부분
- 3주택 이상 보유자에게도 이 계산을 그대로 적용: 3주택 이상 보유자는 12억 초과 구간부터 2~5%의 별도 중과세율이 적용되어 이 가이드의 세율표와 다릅니다.
- 재산세와 종부세를 중복해서 이중으로 계산: 실제로는 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준과 겹치는 부분을 공제하는 이중과세 조정 절차가 있습니다. 이 가이드·계산기는 해당 조정을 반영하지 않은 간이 계산이라 실제 고지세액이 더 적을 수 있습니다.
- 공정시장가액비율을 고정값으로 오해: 60%는 2026년 현재 기준이며 매년 시행령으로 조정될 수 있습니다.
- 2027년 개편안이 이미 적용된 것으로 착각: 실거주 1주택자 기본공제 14억원 등 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 이 가이드는 2026년 현재(개편 전) 기준입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요? 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 개별 주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다.
Q. 부부가 각각 1채씩 보유하면 1세대1주택자인가요? 아니요. 1세대가 보유한 주택을 모두 합산해 판단하므로, 부부 합산 2주택이면 1세대1주택자 혜택(12억 공제)을 받을 수 없습니다.
Q. 종부세는 언제 고지되나요? 매년 6월 1일 기준으로 보유 현황을 판단하고, 11월 말에서 12월 초 사이 고지서가 발송됩니다.