LTV로는 되는데 DSR에서 막히는 경우가 흔하다
주택담보대출 한도는 두 가지 기준을 각각 계산한 뒤, 더 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 하나는 담보(주택가격) 기준인 LTV(담보인정비율), 다른 하나는 소득 기준인 **DSR(총부채원리금상환비율)**입니다. 집값이 비싸도 소득이 뒷받침되지 않으면 DSR이 걸림돌이 되고, 반대로 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV가 한도를 제한합니다.
계산되는 순서
- LTV 기준 한도 — 주택가격 × LTV%. 예: 10억 주택에 LTV 70%면 7억원.
- 연 원리금상환 가능액 — 연소득 × DSR한도% − 기존 대출의 연간 원리금상환액.
- 월 상환가능액 — 위 금액을 12로 나눈 값.
- DSR 기준 한도 — 월 상환가능액을 적용금리·대출기간 기준 원리금균등상환 공식으로 역산한 대출원금.
- 최종 한도 — LTV 기준 한도와 DSR 기준 한도 중 더 작은 값.
예시로 보기
조건
- 주택가격: 10억원, LTV: 70%
- 연소득: 8,000만원, DSR 한도: 40%
- 기존 대출 원리금상환액: 없음
- 적용금리: 4.5%, 대출기간: 30년
결과
- LTV 기준 한도: 7억원 (10억 × 70%)
- 연 원리금상환 가능액: 3,200만원 (8,000만 × 40%)
- 월 상환가능액: 약 266만원
- DSR 기준 한도: 약 5억 2,600만원 (월 상환가능액을 30년 원리금균등상환으로 역산)
- 최종 대출 가능 한도: 약 5억 2,600만원 (LTV·DSR 중 DSR이 더 작아 DSR로 제한)
같은 조건에서 연소득이 1억 2,000만원으로 늘어나면 DSR 기준 한도가 커져 오히려 LTV(7억원)가 최종 한도를 제한하게 됩니다.
자주 틀리는 부분
- LTV%를 아무 수치나 입력: 규제지역 지정 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 정부 발표로 수시로 바뀝니다. 대출받으려는 은행이나 국토교통부 공고에서 최신 비율을 확인해야 합니다.
- 적용금리에 단순 대출금리만 입력: DSR 산정에는 스트레스 DSR(가산금리)이 반영된 금리를 써야 합니다. 은행이 안내하는 "DSR 산정용 금리"를 입력해야 정확합니다.
- DSR 한도를 항상 40%로 고정: 은행권은 통상 40%지만 비은행권(저축은행 등)은 50%가 일반적이고, 대출 종류(정책대출 등)에 따라 예외가 있습니다.
- 기존 대출의 원리금상환액을 빠뜨림: 신용대출, 다른 주담대 등 기존 대출이 있다면 그 연간 원리금상환액만큼 DSR 한도가 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
Q. LTV와 DSR 중 뭐가 더 중요한가요? 둘 다 각각 계산해서 더 작은 값이 최종 한도가 되므로, 어느 하나만 유리해서는 소용없습니다. 소득이 낮으면 DSR이, 집값이 낮으면 LTV가 병목이 됩니다.
Q. 정책대출(디딤돌대출 등)도 이 계산기로 계산할 수 있나요? 아니요. 정책대출은 소득요건·주택가격 한도가 별도로 정해진 상품별 규정을 따르므로 이 계산기의 일반 주담대 계산과는 다릅니다.
Q. 별도의 대출 총액 한도가 또 있나요? 네, 주택가격 구간별 대출 총액 절대한도가 정책적으로 적용될 수 있으며 이 계산기는 반영하지 않습니다. 은행 상담 시 함께 확인하는 것이 안전합니다.