1주택자도 12억 넘으면 세금을 낸다
1세대1주택자가 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요)하면 양도소득세가 비과세됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원까지는 비과세, 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다. 여기에 오래 보유·거주했을수록 세금을 깎아주는 장기보유특별공제까지 반영해 최종 세액이 정해집니다.
계산되는 순서
- 양도차익 — 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개수수료 등).
- 과세대상 양도차익 — 양도가액이 12억 이하면 전액 비과세. 12억 초과라면
양도차익 × (양도가액−12억)/양도가액만 과세대상. - 장기보유특별공제 — 보유기간 3년 이상부터 연 4%(보유) + 연 4%(거주), 각각 최대 10년(40%)씩 적용해 합산 최대 80%까지 공제.
- 양도소득 기본공제 — 250만원.
- 양도소득세 — 위 과세표준에 종합소득세 누진세율(6%~45%)을 적용.
- 지방소득세 — 양도소득세의 10%.
예시로 보기
조건
- 양도가액: 15억원
- 취득가액 + 필요경비: 8억원
- 보유기간: 10년, 거주기간: 10년
결과
- 양도차익: 7억원 (15억 − 8억)
- 과세대상 비율: 20% ((15억−12억)/15억)
- 과세대상 양도차익: 1억 4,000만원 (7억 × 20%)
- 장기보유특별공제: 80% (보유 40% + 거주 40%, 상한 도달)
- 공제 후 양도소득: 2,800만원 (1억 4,000만원 × 20%)
- 여기서 기본공제 250만원을 뺀 금액에 누진세율 적용
보유·거주기간이 10년에 못 미치면 공제율이 낮아져 과세표준이 커지고, 세금도 그만큼 늘어납니다.
자주 틀리는 부분
- 비과세 요건 자체를 충족하지 못했는데 이 계산을 적용: 2년 미만 보유 등으로 비과세 요건을 못 채우면 양도차익 전액이 과세되고, 보유기간에 따라 단기양도 중과세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용됩니다. 이 가이드·계산기는 비과세 요건 충족을 전제로 합니다.
- 거주기간이 보유기간보다 길게 입력: 거주기간은 보유기간을 넘을 수 없습니다.
- 다주택자에게 그대로 적용: 다주택자는 중과세율과 조정대상지역 여부에 따라 계산이 완전히 달라져 이 계산기 대상이 아닙니다.
- 12억 이하인데도 세금이 있다고 착각: 양도가액이 12억 이하면 비과세 요건 충족 시 세금이 아예 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건이 없나요? 네, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 이상 보유만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 다만 장기보유특별공제 중 거주공제(최대 40%)는 실제 거주기간이 있어야 받을 수 있습니다.
Q. 분양권이나 입주권도 이 계산기로 계산되나요? 아니요. 분양권·입주권은 별도의 과세 규정이 적용되어 이 계산기 대상이 아닙니다.
Q. 2년 미만 보유했다면 어떻게 계산하나요? 이 계산기·가이드의 대상이 아닙니다. 단기양도 중과세율이 적용되므로 세무 전문가 상담을 권장합니다.